La ley de propiedad horizontal es la ley que aplica a todos los inmuebles que dicen ser son un condominio, indistintamente si es residencial, comercial o empresarial.
Además de la ley de propiedad horizontal, hay otras muchas leyes que aplican en un condominio. Se dice que al menos, se aplican otras 50 leyes.
Pero, existen 2 documentos que son leyes para el condominio, que son fundamentales. Estos son, el documento de condominio y el reglamento del documento de condominio.
Hablando del documento de condominio
El documento de condominio es fundamental, es la biblia de todo condominio. Si no existe el documento de condominio, su inmueble no es regido bajo ley de propiedad horizontal. Por cierto, diferencia fundamental con las asociaciones civiles.
En otras palabras, si usted dice estar en condominio, tiene que existir imperativamente un documento de condominio.
Lamentablemente el reglamento del Documento de condominio no siempre existe, y esto, a pesar que la ley de propiedad horizontal, lo exige para el registro inicial del documento de condominio.
El reglamento de condominio existe para regular, reglamentar las actividades diarias del inmueble.
En nuestra opinión, el reglamento de condominio, suplantará el sentido común, que lamentablemente muchas veces no existe.
Sobre el reglamento de condominio
El reglamento de condominio puede regular, entre otras cosas, la instalación de los aires acondicionados, el uso y horario de áreas comunes, las condiciones necesarias para poder realizar algo, como por ejemplo, las mudanzas; y cualquier otras tema que pueda ser necesario y no esté en el documento de condominio.
En muchas ocasiones, vemos, que tanto el documento de condominio como el reglamento del documento de condominio, son copias literales, o de la LPH o de ellos mismos entres si.
Ahora bien, el documento de condominio, la propia ley establece que se requiere unanimidad absoluta, es decir 100% de todos los copropietarios para poder modificar dicho documento.
El reglamento de documento de condominio no tiene esa formalidad del 100% de aprobación, pero debe ser presentado y aprobado en asamblea de copropietarios.
La Ley de Política Habitacional
La LPH dice que la JDC puede realizar el reglamento del condominio, pero repito, debe ser aprobado en asamblea. En la práctica, las JDC, sobre todo las abusivas, creen que ellos solos pueden reglamentar todo.
Imagínese usted, cada año, en cada nueva JDC, hacen un nuevo reglamento que le conviene a esa JDC, es absurdo.
Además de esa formalidad, muy importante, hay que ver y asegurarse que el reglamento está apegado a derecho. Esto es un gran problema, y un error, o abuso, muy común y frecuente.
Recientemente pudimos ver un reglamento nuevo, hecho por unas personas, no era la JDC, pero además establecieron y aplicaron sanciones o limitaciones.
Prohibieron la participación de los morosos en un sorteo interno del edificio.
Los límites de la junta de condominio
Ya hemos repetido muchas veces, que la JDC no tiene capacidad sancionatoria.
La ignorancia y la arrogancia son muy atrevidas. Y estas acciones de un grupito pueden traerle consecuencias al edificio todo.
Como siempre hemos dicho, lo mejor es asesorarse adecuadamente, para poder así resolver los problemas, sin crear otros aún mayores.
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(Daniel Natale es abogado especializado en condominios e inmuebles)
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