Uno de los fenómenos más problemáticos de los últimos tiempos son los propietarios insolventes del pago de condominio.
Se agudizó por la pandemia, pues la inflación y el poder adquisitivo obligó a los miembros de las juntas de condominio a dolarizar los pagos, y se convirtió en práctica administrativa; pues no está en la ley.
Sin embargo, la jurisprudencia de la Sala Civil del Alto Tribunal estableció desde el 2019 que, si ambas partes pactan en dólares, es legal.
Luego de tres recibos
Ahora bien, cuando un propietario no cancela más de tres recibos, la junta de condominio tiene la facultad de utilizar los medios de resolución de conflictos consagrados en el artículo 28 de la Carta Política.
Esto tiene que ver co la conciliación entre las partes o la mediación por medio de un tercero, en aras de cumplir con el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal, que se refiere al pago de los gastos comunes para mantener las instalaciones del edificio.
Los medios de resolución de conflictos son un mecanismo jurídico válido para pactar incluso el pago fraccionado de los recibos de condominio, y cumplir con la fuerza ejecutiva del título o recibos de condominios.
Lo prohibido
Sin embargo, lo que no pueden hacer los miembros de la junta de condominio es ejecutar medidas arbitrarias, como: obstaculizar el paso al edificio al propietario insolvente, corte de agua o inhabilitar la llave del ascensor.
Lo anterior está prohibido expresamente por jurisprudencias de la Sala Constitucional del Alto Tribunal como un atentado jurídico a la vida, la salud, al interior superior del niño, niña y adolescente, al derecho a la vejez, el libre desenvolvimiento de la personalidad, el derecho a la familia.
Son considerados por el constituyente de 1999 como intereses difusos de rango constitucional.
Nada de "ojo por ojo"…
Tomar la justicia por sus propias manos no es lo correcto. Existe un procedimiento especial contencioso administrativo previsto en el artículo 630 del Código de Procedimiento Civil.
El cobro en bolívares por vía ejecutiva dependerá de la cuantía del Tribunal de Municipio o Tribunal de Primera Instancia, que refiere el monto calculado en la demanda judicial.
La recomendación es consignar el título de fuerza ejecutiva -facturas, planillas y los recibos de condominio insolutos- como medios probatorios.
En la demanda se deberá calcular la deuda del pago del condominio mensual insoluto y los intereses convencionales calculados a la rata de 3% anual (artículo 1.746 del Código Civil).
El asunto no es mercantil
De esta forma, estamos en presencia de una relación civil, no mercantil. Es decir, no es procedente calcular esos intereses en base a 12% anual, pues es ilegal por ser intereses mercantiles que no tienen que ver con la relación condominial, que es de naturaleza civil.
De ser así, el propietario tiene que desconocer al momento de contestar la demanda esos intereses convencionales, por no estar ajustados a derecho por anatocismo.
Asimismo, la junta de condominio podrá solicitar en la demanda otro concepto, como la indexación según la tasa del BCV.
El juez es quien ordena
Una vez establecida la decisión judicial, el juez de instancia ordenará la experticia complementaria del fallo por la variable de inflación hasta la ejecución de la sentencia.
También tendrá la facultad dentro de la demanda el pago de los honorarios profesionales de los abogados, que no excederá de 30%; máximo de la Ley de Abogados.
Vale decir que dentro del juicio existe la posibilidad de llegar a una conciliación, una figura establecida en el artículo 257 del Código de Procedimiento Civil y es válido.
@VestaliaTovarM / Abogada constitucionalista
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