La Ley de Propiedad Horizontal y su posible reforma. Esta es la primera entrega de este análisis.
Esta semana, el 15 de septiembre, se celebra el aniversario de la promulgación de la LPH, lo cual fue en el año 1958. Fue un 15 de septiembre, por eso, la fecha de celebración.
Esta ley sufrió una pequeña reforma en el año 1983, por el entonces Presidente de la República, Luis Herrera Campins.
Posteriormente, en el año 1991, el Presidente para la época, Carlos Andrés Pérez, decretó el único Reglamento que tiene la ley. Por cierto, poco se habla de este reglamento.
Definitivamente, la ley requiere una actualización urgente. Ha pasado mucho tiempo, y la sociedad, la tecnología y las necesidades o realidades jurídicas han cambiado mucho.
Mucho se ha hablado de esa posible reforma, y hace unos años atrás hubo un conato de reforma.
En lo personal, consideramos, que si se necesita; pero mejor que no se hizo ya que en su momento era promovida por razones políticas.
En su momento, opinamos, que esa posible reforma, hubiera terminado siendo poco beneficiosa.
La comparamos con la creación de la Super Intendencia de Arrendamientos de Vivienda (SUNAVI).
Era necesario, el control en el ámbito del arrendamiento del viviendas, pero esa ley y la creación de la SUNAVI, por mucho tiempo, lo que hizo fue traerle muchos problemas a los usuarios de esa ley, muy particularmente para los propietarios o arrendadores.
Consideramos que sería mejor, no reformarla, si lo que va a hacer es traer más problemas para los copropietarios.
Consideramos que es imperativo la reforma de la LPH, pero también consideramos que está basada, en gran parte, en premisas falsas.
Siempre escuchamos, no se le puede hacer nada a los morosos, hay que cambiar la ley.
¡Eso no es cierto! Si, se puede actuar contra los morosos, y contundentemente.
Tan contundente es, que la deuda está avalada por su inmueble. En otras palabras, si no se paga el condominio, se puede llegar a ejecutar el inmueble para cubrir el pago del recibo de condominio y gastos de cobranza.
Lo anterior, está claramente estipulado en la LPH actual. El problema es que no hay pasos o instancias medias. No hay avisos, o una manera de ir escalando la presión.
Usted paga o no; si no lo hace, pueden ser en los tribunales que le exijan el pago.
Esta falta de instancias medias, lleva a las comunidades, a las administradoras y a las JDC a tomar decisiones ilegales, tales como: desconectar la llave de entrada, la llave del estacionamiento, la llave del ascensor; prohibición del uso de áreas comunes.
En nuestros años de experiencia, hemos llegado a la conclusión que uno de los puntos más importantes, entre otros, es la prohibición al constructor de realizar el Documento de Condominio.
El Documento de Condominio en un inmueble bajo LPH es fundamental. En él encontramos las reglas para el manejo del inmueble, se describe el inmueble, se definen, espacios y tiempos importantes para el inmueble. Bueno, al menos así debería ser.
Lamentablemente no siempre es así. Ese documento lo realiza el constructor para presentarlo ante el registro. Y en la gran mayoría de los casos, ese Documento de Condominio, tiene muchísimos errores, algunos inconscientes, otros fríamente calculados.
Estos errores, sea por la razón que sea, afectan la vida de los copropietarios.
Hay errores expresos, otros errores son por falta de claridad, lo que hace que todo el mundo de una interpretación individual al problema, lo que a su vez, hace el problema aún mayor.
Muchas veces en el Documento de Condominio menciona cosas expresamente contra la ley, o arbitrariedades tales como la administradora es determinada persona por los próximos 20 años.
Si el Documento de Condominio, no lo redacta el constructor, o lo deben aprobar los copropietarios, muy posiblemente muchos problemas se pudieran evitar.
Ahondaremos sobre este tema en la próxima entrega.
Recuerden, con @NataleLegal ¡seguimos en contacto!
(Daniel Natale es abogado especializado en condominios e inmuebles)
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