Continuamos en el mes aniversario de la LPH. De igual manera continuamos con nuestras sugerencias y análisis ante una posible reforma de la misma.
Un punto esencial es que la ley sea más clara y explícita en su letra; es decir, que no deje espacios a interpretaciones personales, no deje ambigüedades en su texto.
Comentamos en el artículo anterior que se tiene la falsa creencia de que no se puede hacer nada contra el moroso; y eso no es cierto.
La LPH actual tiene una sanción muy fuerte ante el moroso que se niega a pagar, y esa sanción es el remate de su inmueble para que con ese capital, se pague la deuda del recibo de condominio y todos los gastos en los cuales se haya incurrido para eso.
En la ley actual no hay un punto medio, no hay una escalada en la acción. En otras palabras, si el moroso no paga, debo ir directamente ante un tribunal para cobrar judicialmente.
Esta es una acción muy peligrosa, ya que prácticamente no hay defensa alguna. Sólo se debe demostrar que la persona es el propietario y que existe la deuda, y la acción procede.
Lamentablemente, también es cierto, que esa acción judicial genera unos gastos considerables, que eventualmente pagará el moroso; pero que se necesita, gran parte de ellos antes y durante la acción judicial. Y esto es un punto, que lamentablemente, evita que haya más demandas por cobro de bolívares en condominio.
Son muy pocos los abogados, por no decir casi nulos, que vayan a trabajar contra resultados.
Esto hace que muchas JDC y/o administradoras inventen sanciones o multas que son contrarias a la ley.
Parte de estas sanciones y/o multas son la descodificación de la llave de acceso al edificio, o al estacionamiento, así como de acceso al ascensor; prohibición de uso de áreas comunes; multas en bolívares o divisas por incumplir alguna norma o por estar moroso.
En fin, todas estas situaciones, al día de hoy no están contempladas en la ley. Analizando el Derecho Comparado, vemos que si existen legislaciones en las cuales se le prohíbe al moroso y/o a sus inquilinos utilizar áreas comunes si no están al día con el pago del recibo de condominio.
Esa es una posibilidad que debe ser analizada en una posible reforma de nuestra ley.
Nosotros siempre hemos insistido en que se le debería quitar la potestad a los constructores de poder redactar el documento de condominio. En la gran mayoría de los casos, tienen vicios, algunos mas graves que otros, pero que casi siempre los favorecen.
Estos presuntos errores son, entre otros, el hecho que designan una administradora por 10 o 20 años; o hasta que se venda el 100% de la alícuota. Ese 100% difícilmente se cumplirá ya que el constructor se queda como dueño de uno o más inmuebles.
Eliminan, contrario a lo que exige la ley, la exigencia de una garantía de la administradora para su ejercicio.
Al indagar un poco más en estas situaciones, en la gran mayoría de los casos, siempre hay una relación entre la administradora y la constructora.
En nuestra experiencia, también consideramos que debería existir una manera más accesible y expedita de forzar a una administradora a cumplir con sus obligaciones. Esto sin contar, que debería existir una especie de control y permiso para poder ejercer como administradora.
Es increíble el nivel de desconocimiento que tienen muchísimas administradoras de condominios.
Hemos escuchado otras sugerencias como por ejemplo, el imponer la obligación que todos los copropietarios, en algún momento sean parte de la JDC.
Queremos escuchar su sugerencia ante una posible reforma de la LPH.
Los leemos en [email protected]
Aprovechamos para informarles que el próximo jueves 29 de septiembre estaremos dictando un taller sobre "Cómo convocar las asambleas", los temas que ameritan asambleas, y el correcto llenado de libros de asambleas.
¡Los esperamos!
Nos vemos en la próxima entrega.
Recuerden, con @NataleLegal ¡seguimos en contacto!
(Daniel Natale es abogado especializado en condominios e inmuebles)
Leas más artículos de DANIEL NATALE haciendo CLICK AQUÍ
Sigue nuestro canal en Telegram https://t.me/Diario2001Online