Recientemente, hemos escuchado mucho sobre esta figura mencionada en la LPH, la Persona Non Gratae; y es por eso que deseamos aclarar algunos puntos al respecto.
Efectivamente, en la LPH existe un artículo que dice que se puede declarar a una persona, que reiteradamente incumple con sus obligaciones, como Persona Non Gratae; y que un juez puede obligarlo a vender su propiedad, si una asamblea con un porcentaje determinado así lo decide.
Lo anterior es una verdad a medias. ¿Cuál es la mitad verdadera?
Que la LPH dice, palabras más – palabras menos, lo arriba mencionado.
¿Cuál es la mitad no verdadera? Que con una asamblea puedo obligar a alguien a vender su propiedad. ¡Falso! ¡No es cierto!
Persona Non gratae: los mitos
Vemos con mucha preocupación que en tiempos reciente, y de manera repetitiva, personas han dicho públicamente que en una comunidad perfectamente podemos acudir a un juez para que obligue a un copropietario a vender su propiedad, esto avalado por una asamblea de copropietarios con un determinado porcentaje.
Peor aún, algunas de estas personas que transmiten semejante mensaje, ni siquiera son abogados.
Lo primero que hay que mencionar es, hasta donde conocemos, no hay ningún precedente al respecto (pudiéramos estar equivocados). Y eso tiene una razón de ser; y esta es que, ¡simplemente es inconstitucional!
La Constitución Nacional garantiza el derecho de propiedad; y ese derecho de propiedad se caracteriza por el libre uso, disfrute, goce y disposición de la cosa (negritas nuestras).
La única excepción que existe a esto es la necesidad o beneficio público, conocida como expropiación, y para lo cual se requiere una sentencia y un pago justo y oportuno de ese inmueble. Pero esto es tema para otra entrega.
Esta disposición constitucional consiste en que el propietario puede disponer de su cosa como él quiera. Él puede venderla, regalarla, hipotecarla, en fin, él decide como y cuando vender; no una asamblea de copropietarios.
Aunado a lo anterior, el artículo de la LPH dice, que tiene que ser responsable de daños y perjuicios. Es decir, debe existir un procedimiento o demanda previa. Esto sin contar que debe existir un historial don puede demostrar fehacientemente que ese copropietario, realmente de manera reiterada no cumple con sus obligaciones.
Es una irresponsabilidad total, hacer creer, y es falso; que si una persona, por ejemplo, no paga su condominio todos los meses, o siempre se retrasa; la comunidad pueda convocar una asamblea donde declaren a ese copropietario como Persona Non Gratae y el juez lo va a obligar a vender. Una vez más, ¡Falso!
Y si usted desea argumentar que eso está escrito en la ley, y por lo tanto se debe cumplir; le podemos responder que el hecho que esté escrito en la ley, no necesariamente lo hace correcto. Como dijimos anteriormente, es inconstitucional.
Además, le ponemos otro ejemplo. En nuestra legislación penal, hasta no hace mucho, muy reciente, había un artículo, que establecía que el adulterio por parte de la mujer era un delito castigado con prisión. ¡Imagínese usted!
Ser infiel, era un delito que lo podía llevar a pasar tiempo en prisión. Pero, esto sólo aplicaba a las mujeres. ¿Increíble, cierto? Tal como lo lee, sólo la mujer adultera podía ser sancionada, el hombre adultero, no.
Eso estuvo en nuestra ley penal hasta no hace mucho. Pero, a pesar de estar en la ley, no hay un sólo caso, en la historia moderna reciente, que hayan sentenciado a una mujer a prisión por ser adultera. No había un juez que se atreviera a tal exabrupto jurídico.
Básicamente, es el mismo principio o análisis con respecto a la Persona Non Gratae, no hay juez que pueda dictar una sentencia para obligarlo a usted a vender su propiedad.
Algunos años atrás, hubo una ley que intentó a los arrendadores a venderles la propiedad a los inquilinos con más de 20 años en el inmueble; eso no prosperó.
No se deje engañar, busque asesoría adecuada antes de cometer un error que puede traer consecuencias jurídicas, esto sin contar el gasto, de tiempo y dinero, de convocar asambleas para algo que no aplica.
Nos vemos en la próxima entrega.
Recuerden, con @NataleLegal ¡seguimos en contacto!
(Daniel Natale es abogado especializado en condominios e inmuebles)
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