Todos hemos escuchado alguna vez eso de rendir cuentas; queriendo expresar que alguien debe dar una explicación a otro sobre algo, normalmente dinero.
Si, de manera coloquial, se puede entender así. Pero desde un punto de vista jurídico, tiene una connotación más relevante.
Todo aquel que maneje intereses ajenos, está obligado a rendir cuentas. Esto es un principio general del derecho; y esas palabras, son casi textuales a lo que establece la legislación venezolana.
¿Qué quiere decir esto?
Que una persona que maneje intereses de otro, siempre tiene que rendir cuentas de sus acciones y omisiones.
Esta rendición de cuentas aplica particularmente, pero no restrictiva, a los administradores, contadores y abogados.
Estas son profesiones liberales (de libre ejercicio), y son las que más comúnmente manejan los intereses de otros.
Esos intereses, no necesariamente se limitan al aspecto económico o financiero; sino también, a la rendición de actuaciones y resultados, como lo puede ser el caso del abogado.
Además de lo explicado anteriormente, la rendición de cuentas, desde un punto de vista estrictamente jurídico, es un juicio que puede enfrentar todo aquel que estando obligado, se niega a rendir cuentas.
Este es un juicio a título ejecutivo, lo cual implica ciertas características, siendo una de ellas, la celeridad del proceso.
Inmuebles y cuentas
Ahora bien, habiendo explicado lo que es y quienes están sujetos a ello. Les comentamos que aplica directamente a los inmuebles regidos bajo la LPH.
Particularmente a los administradores y a los miembros de las JDC; y muy especialmente al presidente arbitrario o la “doña Bárbara” del edificio, que creen que pueden hacer lo que deseen.
El manejo del inmueble a través de la administradora o de la JDC, son funciones que están obligadas a rendición de cuentas ante la comunidad de copropietarios.
Esto es particularmente cierto para las administradoras, que tienen unas funciones específicas establecidas en la ley, además de lo que se pueda estipular en el contrato.
En el caso de los miembros de la JDC, estos creen que pueden hacer lo que les plazca. Efectivamente, ellos pueden hacer lo que deseen, pero eso trae consecuencias.
Vale la pena destacar, que en la legislación venezolana, las personas son responsables por acción y por omisión.
En otras palabras, todos somos responsables, por lo que hacemos y dejamos de hacer. Y obviamente, los miembros de la JDC no están exentos a esto.
Rendición de cuentas y JDC
Siempre se quieren escudar con el hecho que son de la JDC o fue una decisión de la JDC, pero no lo pueden demostrar; y cuando son objetos de la exigencia de la rendición de cuentas, normalmente, la JDC se separa y se empiezan a echar culpas mutuas.
Las JDC y las administradoras están obligadas a entregar un informe de su gestión. Este informe puede ser aprobado o no por la comunidad de copropietarios. Si no lo es, debe ser subsanado y explicado correctamente.
Ese informe se le debe al mandante de la relación, el sujeto pasivo de la rendición de cuentas. El mandatario se lo debe hacer llegar.
De ser aprobado, se puede otorgar el finiquito, el cual pondrá formalmente fin a la relación existente. Muchos creen que al enviar informe, ya se liberaron de sus obligaciones.
Recientemente tuvimos una situación en la cual la administradora dijo verbalmente y por escrito, que entregaría el “finiquito”. Esto demuestra un enorme desconocimiento e ignorancia por parte de esta administradora.
Pero no sólo dijo eso, sino que remató su ignorancia diciendo que el supuesto “finiquito” se lo entregaría a la nueva administradora, que según ellos, era a quien le correspondía recibirlo.
La administradora entrante no tiene relación alguna, y no es a quien se le entrega. La administradora es nombrada por asamblea o por el constructor, y ante ellos debe ser entregado el informe de gestión para su aprobación o no; no un finiquito.
Esto, lamentablemente, demuestra, una vez más, el desconocimiento e ignorancia de administradoras que se venden como conocedoras de la ley.
Eso debe cambiar, y el cambio empieza en cada uno de nosotros, que adquiramos conocimientos y les exijamos a estas “administradoras de condominio” que trabajen apegados a la ley.
Nos vemos en la próxima entrega.
Recuerden, con @NataleLegal ¡seguimos en contacto!
(Daniel Natale es abogado especializado en condominios e inmuebles)
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