En entregas anteriores mencionamos las partes que hacen vida en la propiedad horizontal, las cuales les recordamos:
- La Asamblea de Copropietarios (AC).
- La Junta de Condominio (JDC).
- La Administradora.
Ahora bien, ¿a quién le hacemos caso? ¿Quién toma las decisiones en el inmueble?
Para responder estas interrogantes, tenemos que aclarar algunos puntos previos.
La gran mayoría de las decisiones que tomamos en un inmueble regido bajo LPH son por mayoría porcentual. Esta mayoría porcentual viene dada por la alícuota, que es el porcentaje que cada uno de nosotros tenemos sobre las obligaciones y derechos en el inmueble.
El problema surge cuando no sabemos qué porcentaje necesitamos para tomar una determinada decisión y quién la toma.
Es la ley, la que de manera expresa y a veces, no tan expresa, nos indica que porcentajes de aprobación necesitamos; o incluso, si es necesario llevar a consideración de la asamblea de copropietarios la decisión a tomar.
La máxima autoridad de un inmueble bajo LPH, es la Asamblea de Copropietarios. Y es la ley la que le da determinadas tomas de decisiones y los porcentajes necesarios. Por ejemplo, es la AC la que elige a la Administradora y a los miembros de la JDC, esto por mayoría simple, salvo estipulación en contrario en el Documento de Condominio.
Ya que lo mencionamos, el cambio del Documento de Condominio, por ejemplo, también es una decisión de la AC, pero requiere unanimidad absoluta, es decir, el 100% de los copropietarios deben aprobarlo. De más está decir, que es muy difícil obtener semejante porcentaje.
Es importante saber que la función principal, tanto de la JDC, como de la Administradora, es el mantenimiento, conservación y reparación de la cosa común. Es decir, es su función primordial el mantener el inmueble al día en sus servicios.
En otras palabras, la decisión de reparar o arreglar, o el mantenimiento preventivo de cosas comunes básicas que se dañan con bastante frecuencia, tales como: El ascensor, el portón del estacionamiento, la bomba de agua, hidroneumático, son decisiones que no sólo no requieren una asamblea que las aprueba, sino que son decisiones imperativas, tanto para la JDC como para la Administradora.
Estas son decisiones intrínsecas a su condición de JDC o Administradora; cabe destacar, sin importar cual sea el costo (lo cual, lamentablemente, hoy en día, es muy alto).
Otro ejemplo que vale destacar es el arreglo o la impermeabilización de la azotea del inmueble. En principio, esa azotea es área común, y es una obligación de la JDC y de la administradora el mantenerlo y arreglarlo (impermeabilizarlo). Cabe mencionar, que si no se realiza, y la filtración afecta a los apartamentos, es también obligación de la comunidad reparar y resarcir los daños causados a esos apartamentos por la falta de impermeabilización oportuna.
¡Lo antes mencionado, no requiere aprobación en asamblea!
Dependiendo del tema que tenemos que consultar, sabremos si hay que llevarlo ante la asamblea o no; y después de tener eso definido, sabremos cuál es el porcentaje que se requiere para ser aprobado.
En cuanto a la administradora, debemos saber que es la última en el escalafón jerárquico dentro de la LPH. Es decir, primero está la AC, después la JDC y por último la administradora. A pesar, de ser la última, como mencionamos anteriormente, también tiene cierta libertad de acción.
El problema es que, en muchos casos, la administradora se toma atribuciones y toma decisiones que no le corresponden; o ponen más difícil para los copropietarios ciertas tomas de decisiones.
Para concluir, les recomendamos saber con claridad qué decisión se debe tomar, para así poder saber si requiere de aprobación alguna, y por parte de quién.
Nos vemos en la próxima entrega.
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(Daniel Natale es abogado especializado en condominios e inmuebles)
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