Continuando con el tema de la toma de decisiones, es importante recordar, que tanto la JDC como la Administradora tienen cierta libertad de acción que les permite tomar ciertas decisiones sin llevarlas a consulta ante una asamblea para su aprobación.
Dicho lo anterior, también es importante destacar, que lamentablemente existe la realidad que muchas administradoras toman decisiones arbitrarias o no acatan otras disposiciones o instrucciones de parte de la comunidad o de la JDC.
Les recordamos que la Administradora es la última en el escalafón jerárquico que existe en la LPH.
La Administradora es responsable por acción u omisión, en otras palabras, es responsable por sus acciones directas, en algunos casos arbitrarias, y por no acatar alguna instrucción que le fuese dada.
Obligaciones de la Administadora
La Administradora, si bien es cierto no es una empleada como tal (puede darse el caso que sí), esta tiene la obligación de acatar las instrucciones -apegadas a derecho- que le sean dadas por parte de la AC, así como por la JDC.
Como habíamos mencionado en entregas anteriores, la Administradora tiene cierta libertad de acción, es decir, tiene ciertas facultades para el ejercicio de sus funciones; pero no se debe olvidar que ella está por debajo de la JDC, y mucho menos que siempre le deberá rendición de cuentas a la AC.
Existen situaciones que ameritan decisiones que son tomadas por la JDC, y estas a su vez, son instruidas a la Administradora; y esta, al menos que sean contrarias a derecho, está en la obligación de ejecutarlas y acatarlas.
Aquí, vale la pena destacar, que hay algunas obligaciones de la administradora que son instruidas o indicadas por la JDC o por la AC.
Estas son obligaciones que la propia ley especial de en la materia, la LPH, dicta a la administradora, y esta está en la obligación de cumplir.
Lamentablemente en la gran mayoría de los casos no es así.
Puntos importantes a destacar:
Algunas de las obligaciones que la LPH le da a la Administradora son, entre otras:
- Hacer cumplir la ley y el documento de condominio.
- Llevar los libros del condominio.
- Tener a disposición de los copropietarios los recibos de gastos y su relación.
- Entregar informes y rendición de cuentas.
Los puntos antes mencionados, muy lamentablemente, en muchas oportunidades no son cumplidos por parte de la Administradora.
Es decir, la instrucción u obligación está dada; pero la Administradora “toma la decisión” de no cumplir esa obligación.
Damos como ejemplos los puntos anteriores (en el mismo orden)
- No cumplen con la ley o el Documento de Condominio, en muchos casos, ni lo han leído. A veces el documento indica que las asambleas deben ser realizadas en determinada época del año o sólo en días de semana. No lo cumplen. Hacen asambleas los sábados.
- No tienen los libros, o no los llevan adecuadamente. Otro punto importante aquí es que los libros son cosa común de todos los copropietarios; y muchas administradoras no permiten que alguien los quiera ver porque no pertenece a la JDC. Esa decisión no le corresponde a la administradora.
- Igual que el punto anterior, en muchas oportunidades alegan que si ustede no es de la JDC no le pueden entregar nada.
- Este es uno de los puntos mas importantes. Simplemente se niegan, o entregan un informe escueto, que realmente no es un informe adecuado. O deciden cuándo o a quién entregar el informe bajo su arbitrariedad y/o desconocimiento.
Administradora: decisiones importantes
La toma de decisiones en un inmueble bajo propiedad horizontal son muy importantes, y es por eso que la ley indica cuales son los porcentajes necesarios para cada toma de decisión, y quien puede tomarla.
Al tener claro este punto, se podrán evitar muchos problemas en el manejo del inmueble, tanto por parte de la JDC como por parte de la Administradora.
Nos vemos en la próxima entrega.
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(Daniel Natale es abogado especializado en condominios e inmuebles)
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