El tema de hoy: las alícuotas.
En las entregas anteriores hemos conversado sobre las tomas de las decisiones, más específicamente de quién toma esas decisiones; pero hoy, hablaremos de cómo se toman esas decisiones, o mas específico, en base a qué tomamos las decisiones.
Como ya hemos dicho repetidas veces, las decisiones que afectan la vida de un inmueble bajo LPH son tomadas por la AC, JDC o por la Administradora.
¿Cuál decisión toma quién?
Eso dependerá del tema o la decisión que se necesita tomar.
Las decisiones pueden ser de simple administración, que normalmente requieren porcentajes menores; o decisiones que exceden la simple administración, y por lo tanto requieren un porcentaje mayor para decidir.
Un ejemplo de este último, puede ser el cambio del Documento de Condominio, para lo cual, la ley requiere el 100% de unanimidad, es decir, todos los copropietarios deben estar de acuerdo.
A pesar que puede ser muy radical, fuerte o difícil de alcanzar, que de hecho lo es (prácticamente imposible); cabe destacar que la intención del legislador de hacer dificl, en nuestra opinión es válida.
Las alícuotas: ejercicio de imaginación
Imaginemos por un momento, que una decisión como esa, o cambiar la fachada del inmueble, o la distribución de los puestos del estacionamiento, pudiese ser tomada por un grupo pequeño de la comunidad, o sólo por la JDC.
¡ Sería un caos total !
De hecho, lamentablemente, eso pasa; totalmente ilegal, por arbitrariedades, por un lado, y desinformación, por el otro, pero pasa. Se toman decisiones arbitrarias, contrarias a derecho.
Ahora bien, podemos observar que la LPH habla de porcentajes. Pero esos porcentajes no son de personas, son de alícuotas.
La alícuota está especificada en la LPH, y es definida como el porcentaje de las obligaciones y derecho que tiene cada copropietario con relación a la cosa común y de su inmueble.
Después, el Documento de Condominio, indica cual es el número específico de ese porcentaje.
Cuando la LPH habla que se requiere X porcentaje para tomar X decisión, se refiere a las alícuotas, no al número de personas que botan.
Un inmueble grande, normalmente, tiene una alícuota mas grande que un inmueble mas pequeño.
Por ejemplo, un Pent House o una Planta Baja con terraza puede tener una alícuota mas grande (digamos 5%) que la de un apartamento Tipo Estudio (digamos 1%).
Entonces, por ejemplo, si necesitamos el 10% para alguna decisión, es posible que dos propietarios de dos Pent House o Planta Baja pueden obtener ese 10%, sólo dos personas.
Pero sin ellos, si no están de acuerdo, tomará 10 apartamentos tipo estudio de 1% cada uno para obtener ese mismo 10%.
En otras palabras, ese 10%, en un caso obtenido con 2 personas, o en el otro por 10 personas.
Algo a destacar sobre alícuotas
Pero vale la pena destacar, que una sola persona puede ser propietario de varios inmuebles, por lo tanto, una sola persona puede tener un porcentaje mayor.
Usando el mismo ejemplo anterior. Digamos que tenemos un inmueble de 10 apartamentos.
La mayoría simple (51%) que se requiere para algunas decisiones de simple administración; en este caso, si fuese por persona, necesitaríamos 6 personas.
Pero como es por alícuota, puede ser que es 51% que requerimos, lo podamos obtener con 3 ò 4 personas, ya que tienen mayor alícuota, o tienen varios inmuebles, que a su vez, les da mayor alícuota.
Lo importante es que tenemos que tener claro, que las decisiones son tomadas por alícuota.
Esta alícuota está determinada en el Documento de Condominio y en el título de propiedad de cada uno de los copropietarios (debe coincidir).
Para concluir, repetimos una vez más, ya que nos sorprendieron recientemente, argumentando que no era por alícuota.
Toda decisión en LPH es por alícuota, y ese porcentaje es el que aprobará o no una decisión, haciéndola así a esa decisión, legal o no.
Nos vemos en la próxima entrega.
Recuerden, con @NataleLegal ¡seguimos en contacto!
(Daniel Natale es abogado especializado en condominios e inmuebles)
Leas más artículos de DANIEL NATALE haciendo CLICK AQUÍ
Sigue nuestro canal en Telegram https://t.me/Diario2001Online