Recientemente nos hicieron la siguiente consulta sobre el tema de las filtraciones.
“Mi vecino tuvo una filtración, y él la arregló solo; rompió la pared y cambió el piso de parqué. Ahora dice que la comunidad debe pagarle lo gastado porque es una tubería común; pero eso está dentro de su apartamento, por lo tanto es de él la responsabilidad, ¿correcto?”
Esta consulta nos llamó poderosamente la atención por la seguridad con que cada parte asume la responsabilidad del otro.
Si las filtraciones son un daño…
Debemos partir del hecho que cada propietario es responsable del mantenimiento de su inmueble; y si causa un daño a otro, a un tercero, está obligado a repararlo y/o resarcir los daños.
Teniendo claro ese punto, debemos ver dónde está o de dónde proviene la filtración y cuál es el daño que causa.
Como regla general, se toma que todo de la pared hacia adentro de su inmueble, es su responsabilidad. Es el fundamento que nos planteó la vecina del afectado.
¡Pero, no siempre es así!
Existen algunas tuberías de desagüe, de respiradero, que pueden afectar a un apartamento en particular.
Algunas de estas tuberías, pueden pasar a través de los apartamentos, a través de sus paredes, y no necesariamente son su responsabilidad.
Por ejemplo, hemos tenido situaciones, en las cuales el desagüe de las azoteas, de aguas de lluvias, bajan a la planta baja del inmueble a través de los apartamentos.
Recientemente, un oyente de La Hora de Natale Legal, nos comentaba que en su caso, paralelo a los ascensores y apartamentos existen un ducto de respiradero y refrigeración; y ese tubo ha afectado internamente algunos apartamentos por la humedad causada por la condensación.
Y es muy probable que existirán otras situaciones similares que se pueden prestar a confusión.
Lo primero que sugerimos que se haga, es intentar puntualizar de dónde provine la filtración o humedad. Esto, no es nada fácil. A veces es muy difícil.
Luego, cuando se tiene precisado el punto de origen, hay que determinar que hace ese tubo, cuál es su función.
Esto, en nuestra opinión, es lo que va a determinar con exactitud si es un bien común o no; indistintamente si se encuentra dentro de un inmueble en particular o no.
Esto nos recuerda un caso, en el que la llave paso del gas del edificio, de todo el edificio, estaba dentro de un apartamento en la planta baja.
Obviamente era común a todos. Desconocemos el por qué estaba ahí.
Determinando la función que tenga ese tubo, podremos indicar con mayor precisión si es común a todos o no.
Es un error simplemente asumir que por estar dentro del inmueble automáticamente es del inmueble y responsabilidad de este.
Y tal como le dijimos a la persona que nos contactó, estas, son reglas generales. Hay que examinar cada caso individualmente, y sobre todo, con detenimiento; y visualizando la situación. Imposible hacerlo por teléfono.
También es recomendable apoyarse con un ingeniero, preferiblemente con los planos del edificio a la mano, para verificar e interpretar acertadamente esos planos.
Y repetimos, al puntualizar el punto de origen, tanto físico, como en los planos, podemos determinar su función, lo cual a su vez, nos aclarará si es común o no a todos.
Como conclusión, deseamos reiterar que no es correcto asumir que por estar dentro del inmueble, es responsabilidad del propietario de ese inmueble; no siempre es el caso.
Aragua, estamos contigo…
Lamentablemente, continúan las fuertes precipitaciones en nuestro país. En esta oportunidad, la zona afectada es El Castaño, Maracay, estado Aragua.
Expresamos nuestra solidaridad. Están en nuestras oraciones.
Nos vemos en la próxima entrega.
Recuerden, con @NataleLegal ¡seguimos en contacto!
(Daniel Natale es abogado especializado en condominios e inmuebles)
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