Uno de los grandes problemas que enfrentan la gran mayoría de los inmuebles regidos bajo régimen de propiedad horizontal hoy en día en Venezuela es la morosidad; el retraso del pago del aviso de cobro del condominio.
Iniciamos aclarando de dónde viene el término morosidad, o el ser moroso.
Al tener una deuda, esta tiene un tiempo o plazo para ser pagada. Al no ser pagada dentro del plazo estipulado, se está en retraso, pero este retraso da pie para poder cobrar intereses de mora en ese pago no realizado.
De ahí, proviene el término estás en mora, o eres moroso; ya que, ahora se tiene la obligación, no sólo de pagar la deuda, sino a pagar los intereses de mora.
Ahora bien, no sólo existen esos intereses de mora en un pago retrasado, sino que también existen los gastos de cobranza.
Estos gastos de cobranza siempre traen problemas, ya que el moroso nunca los considera y busca la manera de evitarlos.
La ley, la legislación venezolana es muy clara en decir cómo se pagan las deudas en nuestro país. Es decir, la ley estipula como aplica el monto que el moroso paga.
Para poder entenderlo mejor, podemos compararlo con el pago de una tarjeta de crédito. Alguien debe su saldo completo, es decir, todo el límite de crédito que posee.
A este monto se le suma los intereses compensatorios, intereses éstos que se cargan por el crédito en sí. Posteriormente, se le suman los intereses moratorios por el hecho de estar retrasado en el pago.
Por último, si no hay respuesta para el pago, se debe realizar una gestión de cobranza, y estos gastos, también son sumados a ese total a pagar por parte del deudor moroso.
Ahora bien, todo eso fue sumado, y el monto llega a un número determinado. El moroso procede a pagar y pretende pagar sólo la línea de crédito, es decir, el monto original que genera la deuda (conocida como capital).
La ley dice que no, primero debe cubrir los gastos de cobranzas, luego los intereses, y por último se aplica al capital. Esta es la manera que cobran los bancos las deudas de las tarjetas de crédito, y básicamente es el mismo principio para la deuda de condominio.
Intentamos simplificarlo con este ejemplo a continuación:
Deuda 10 bs.
Interés 1bs.
Gastos cobranza 1 bs.
Total de la deuda: 12 bs.
El moroso paga 1 bs y dice que su deuda es 9 Bs. Y los otros 2 Bs correspondientes a los intereses y gastos de cobranza los paga después.
Está equivocado y no es así. Lo primero que se paga en este ejemplo, son los gastos de cobranza. Es decir, la deuda sigue en 10 Bs y el interés en 1 Bs.
La ley también establece que el acreedor, a quien se le debe, no está obligado a recibir un pago de una deuda de manera fraccionada.
Otro error común de los morosos es que reclaman que no les dieron una oferta para un convenimiento de pago. Tampoco se está obligado a realizar un convenimiento de pago.
En conclusión, entrar en morosidad, más allá de causar un daño a la comunidad, le causa una carga al propio deudor moroso; ya que su deuda aumenta.
La deuda de condominio en Venezuela, es una de las deudas, o la deuda, más peligrosa que existe.
Es totalmente exigible y cobrable.
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(Daniel Natale es abogado especializado en condominios e inmuebles)
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