Continúan las fuertes precipitaciones en nuestro país.
En esta oportunidad, Los Altos Mirandinos y el Estado La Guaira son noticia, pero no podemos olvidar a El Castaño, Maracay y Las Tejerías, ambas en el Estado Aragua.
Pero no debemos olvidar que hay otras muchas zonas afectadas en Venezuela, que no llegan a las noticias. Pero la fuertes y constantes precipitaciones han afectado en mayor o menor grado a la gran mayoría.
Reiteramos nuestra solidaridad. Están en nuestras oraciones.
Ahora bien, queremos aprovechar esta lamentable situación para hablar de un tema del que no se habla mucho; ya que en principio no es necesario; o así lo esperamos.
Es un tema que hemos mencionado en clase durante los últimos años, sólo como referencia a una situación particular.
Esa situación particular, fue el Deslave de La Guaira de diciembre del año 1999.
Tristemente, esta situación se está repitiendo.
No podemos aseverar si es con mayor o menor magnitud, porque sería una falta de respeto a los afectados; pero definitivamente es un tema para analizar desde el punto de vista legal.
En el año 1999, en La Guaira, entonces Estado Vargas; las precipitaciones tapiaron varias edificaciones.
La fuerza del agua fue tan grande que hasta hizo colapsar varios edificios, muchos de ellos regidos bajo LPH.
En esta oportunidad, lamentablemente, el agua arrasó con varias zonas como El Castaño y Las Tejerías, ambas en el Estado Aragua; y en el Estado La Guaira hemos visto muchas crecidas de ríos, pero al momento de la redacción de la presente pieza, desconocemos si hay edificios colapsados.
El presente artículo, hace especial referencia a los inmuebles regidos bajo LPH. Ya que muchos se han preguntado quién pagará por los daños causados a sus inmuebles.
Debemos iniciar aclarando que en los inmuebles regidos por la LPH se unen dos derechos:
- El Derecho de Propiedad absoluto, que todos tenemos sobre nuestro inmueble con título de propiedad.
- El derecho que todos tenemos sobre las áreas comunes, el cual, a su vez, viene, de tener el derecho absoluto sobre el bien individual.
Ahora bien, esas áreas comunes y su mantenimiento es responsabilidad de todos, y ese gasto se reparte entre todos los copropietarios en base a sus respectivas alícuotas.
Ahora, con la situación particular que estamos viviendo de nuevo en Venezuela, surge la duda.
Primeramente, ante situaciones de esta magnitud, consideramos que es El Estado venezolano quien tiene que proteger a sus ciudadanos, y de alguna manera ayudar a solventar los problemas a las edificaciones que fueron afectadas, ya que esto a la vez, muy probablemente viene por una pobre planificación urbana y control de riesgos.
Pero, más allá de ese punto; vamos a asumir que los copropietarios debemos resolver.
Es aquí donde se debe analizar qué es lo afectado, es un área común. En la mayoría de los casos, es así. Son las paredes externas de los edificios, son los estacionamientos, las entradas, entre otras.
Esto parece bastante sencillo de aclarar. Les correspondería a todos los copropietarios cubrir esos gastos.
¿Pero qué pasaría si, como en el año 1999, hay edificaciones colapsadas, o con riesgos de derrumbe?
Por eso es que mencionábamos que lo explicábamos en clases y esperábamos no tener que invocar de nuevo esto en la ley. La LPH prevé una situación así.
La misma expresa, a groso modo, que ante un inminente colapso de la estructura, o si ya ha colapsado un porcentaje, cualquier copropietario, podrá pedir la partición de la comunidad.
Hay que tomar en cuenta, que la principal área común es el suelo o terreno en el cual se construyó la edificación; y posteriormente, las bases, columnas, en fin, lo que hace posible que el edificio esté o estuviese ahí presente.
En otras palabras, y como pasó en 1999; si lo que hay en el terreno con escombros encima, o parte del edificio, pues eso, es “cosa común”.
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Nos vemos en la próxima entrega.
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(Daniel Natale es abogado especializado en condominios e inmuebles)
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