Nos volvieron a preguntar sobre quién daba las órdenes en el condominio. Este es un tema recurrente que siempre será necesario aclarar.
Según la ley, existen tres figuras fundamentales en todo inmueble regido bajo LPH; y estos son:
- La Asamblea de copropietarios
- La Junta de Condominio
- La administradora.
El orden dado a estas figuras no es aleatorio o arbitrario de nuestra parte. Ese es el orden que le da la LPH.
Es decir, la máxima autoridad en un inmueble bajo LPH es la asamblea de copropietarios, entendiendo que esta es la unión o la mayoría de los copropietarios del inmueble. Son estos los que deciden, de acuerdo a los porcentajes requeridos por la ley, sobre el manejo adecuado de los fondos del inmueble.
Luego, tenemos a la JDC. Este es un grupo de personas, que la ley exige que existan, para poder ejecutar y manifestar las órdenes o la voluntad de la mayoría de los copropietarios.
Por eso, normalmente se dice, que la JDC es el brazo ejecutor de la Asamblea de Copropietarios. Es ella la que realiza las actividades o no que decidió la mayoría.
Ahora bien, también es cierto que la JDC tiene una autonomía de acción para poder ejercer sus funciones. Este es un punto clave en el ejercicio de la JDC.
Muchas veces escuchamos o se nos han presentados casos en los cuales la pregunta es: ¿dónde está la aprobación para hacer X, o de no hacer X?
Y es ahí donde entra en acción esa autonomía y libertad de acción que tiene la JDC para ejercer sus funciones. Por ejemplo, la JDC no tiene que pedir permiso para comprar un bombillo, o para arreglar el ascensor que se dañó.
Por último, encontramos en esta lista, a la administradora. La administradora es la última en la jerarquía; y esto es así, por una razón. Ella se debe a la comunidad toda, y debe acatar las instrucciones dadas, tanto por la Asamblea de Copropietarios como por la JDC.
Pero, debemos aclarar, que la administradora no debe ejecutar o acatar las instrucciones dadas, si estas son ilegales o ilegítimas.
En este punto es cuando nos encontramos con muchas dificultades y enfrentamientos entre la JDC y la administradora.
También nos sorprende, como en varias oportunidades, nos enteramos que la administradora se niega a realizar X instrucción, o a rendir cuentas, o a convocar una asamblea; y la pregunta que surge es: ¿Cómo podemos sacar a la administradora?
De hecho, es muy sencillo y fácil. El problema es que no lo saben y existen algunas administradoras que no conocen ni su función, ni su puesto en el inmueble.
Al tener claro este orden jerárquico, se podrá solventar muchas de las trabas y problemas que puedan surgir.
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(Daniel Natale es abogado especializado en condominios e inmuebles)
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