En la entrega anterior aclaramos que no todos los inmuebles existentes, en particular, los residenciales, se rigen por el régimen de propiedad horizontal.
También mencionamos que muchos inmuebles comerciales, o incluso centros comerciales completos, se rigen bajo propiedad horizontal.
Ahora bien, cuando un inmueble, de cualquier índole, se rige claramente bajo Ley de Propiedad Horizontal (LPH), eso quiere decir que debe tener o estar conformado por unos elementos que establece la propia ley.
Esos elementos o partes que conforman un inmueble bajo Propiedad Horizontal son:
- La Asamblea de Copropietarios.
- La Junta de Condominio (JDC).
- La Administradora.
Lamentablemente no siempre es el caso, en ocasiones falta alguno de estos elementos; sin contar la gran confusión que existe sobre las funciones y atribuciones de cada uno de ellos.
En este punto, debemos detenernos y analizar una situación particular, que no siempre se presenta, especialmente en estos tiempos de crisis económica; pero que es una realidad jurídica que se desconoce ampliamente.
En la gran mayoría de los casos las personas se encuentran en un inmueble que ya tiene un tiempo considerable desde su construcción, es decir, se adquiere o compra, en el mercado secundario.
Cuando es así, normalmente, ese inmueble ya tiene su JDC conformada; con sus errores o faltas, pero no hay dudas que existe o existió en algún momento.
Cuando el inmueble es nuevo, o no tan nuevo, pero está pasando de un propietario único a un régimen de propiedad horizontal se presenta otra figura o parte, así sea momentáneamente; esta figura es ese dueño único, el constructor o el promotor.
Como dijimos anteriormente, la ley establece que deben existir las 3 figuras previamente mencionadas; pero cuando estamos en esta situación, la formación de la JDC está condicionada a la protocolización del 75% de las alícuotas del inmueble. Y es aquí cuando se crean muchas dudas, inquietudes; hay mucha desinformación y desconocimiento, lo cual lleva a muchos conflictos innecesarios.
Ese constructor o propietario único, al manifestar ante el ente competente su voluntad de enajenar el inmueble bajo LPH, presentar los recaudos pertinentes, pero sobre todo, al efectivamente vender 1 sólo inmueble, pasa a ser un copropietario más.
Será un copropietario con la mayor alícuota, ¡Si! pero ahora es un copropietario más. Tampoco es la administradora. En el Documento de Condominio debería establecer quien será la administradora hasta que sea electa por la comunidad de copropietarios en asamblea.
La confusión y raíz de muchos de los problemas radica en este punto. Se cree, erróneamente, que mientras no se protocoliza el “famoso” 75% de alícuotas, no puede haber JDC, ni administradora, y sigue siendo responsable de todo, ese propietario único o constructor.
¡No es así! Y esto es algo muy importante que se tenga claro, ya que evitará muchos problemas innecesarios.
De igual manera, debemos estar claros que esta no es la situación más frecuente; ya que, la gran mayoría de las veces, se compra un inmueble de segunda mano en el cual ya hay conformada la JDC porque se protocolizó hace tiempo atrás.
Dicho lo anterior, nos vemos en la necesidad de mencionarlo, ya que puede ocurrir, como de hecho ocurre. Y es bueno poder solucionarlo adecuadamente.
En la próxima entrega ampliaremos el tema y aclaremos algunos términos y definiciones importantes bajo régimen de propiedad horizontal.
Recuerden, con @NataleLegal ¡seguimos en contacto!
(Daniel Natale es abogado especializado en condominios e inmuebles)
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