Tras el doblete sísmico registrado en Venezuela el pasado 24 de junio, además del impacto humano por las víctimas y los daños materiales, han surgido numerosas dudas sobre las consecuencias legales para propietarios e inquilinos de inmuebles afectados. Una de las principales interrogantes gira en torno a qué ocurre cuando una vivienda arrendada queda completamente destruida a causa de un desastre natural.
Para los propietarios
En el caso de los propietarios, la legislación venezolana no contempla una política general de indemnización por desastres naturales. Esto significa que, salvo que exista una medida especial dictada por las autoridades, el propietario asume la pérdida patrimonial derivada del siniestro.
Para los Arrendatarios
La respuesta se encuentra en el artículo 1588 del Código Civil venezolano, el cual establece las reglas aplicables cuando la cosa arrendada se destruye. La norma dispone que, si el bien desaparece totalmente por un caso fortuito, el contrato de arrendamiento queda resuelto de pleno derecho.
En consecuencia, cuando una vivienda alquilada resulta totalmente destruida por un terremoto, el arrendatario deja de estar obligado a seguir pagando el alquiler, ya que el contrato se extingue por la imposibilidad de cumplir su objeto.
Desde el punto de vista jurídico, los terremotos son considerados un caso fortuito. Aunque la doctrina suele distinguir entre caso fortuito —referido a fenómenos naturales como sismos o inundaciones— y fuerza mayor —relacionada con hechos humanos o decisiones de autoridad—, ambos conceptos producen efectos similares en la legislación venezolana. Para que se configure cualquiera de ellos deben concurrir dos elementos: la imprevisibilidad del acontecimiento y su irresistibilidad, es decir, que no pudiera evitarse ni superarse aun adoptando las medidas razonables.
Bajo estos criterios, especialistas en derecho consideran que los recientes movimientos telúricos ocurridos en Venezuela constituyen un caso fortuito. Por ello, cuando un inmueble arrendado ha sido destruido en su totalidad por los sismos, el inquilino no está legalmente obligado a continuar pagando el canon de arrendamiento, al haber cesado la existencia del bien objeto del contrato.
