Comprar una vivienda en Estados Unidos sin reunir miles de dólares para el pago inicial sí puede ser posible para determinados compradores.
El Departamento de Agricultura de Estados Unidos (USDA) respalda un programa hipotecario que permite financiar hasta el 100% del precio de una vivienda elegible, siempre que el comprador y la propiedad cumplan las condiciones establecidas.
El programa está dirigido principalmente a hogares de ingresos bajos y moderados que buscan una residencia principal en determinadas zonas rurales y suburbanas. Y contrario a una idea bastante extendida, no está reservado para agricultores ni exige comprar una finca.
¿Cómo funciona la hipoteca USDA?
La alternativa más utilizada es el Single Family Housing Guaranteed Loan Program. Un prestamista privado aprobado por el USDA concede la hipoteca y el organismo federal garantiza el 90% del préstamo.
Ese respaldo permite que los compradores que cumplen los requisitos puedan financiar la totalidad del valor de una vivienda elegible y, por tanto, evitar el pago inicial.
También existen préstamos directos del USDA para hogares con ingresos bajos y muy bajos, además de programas destinados a reparar o mejorar viviendas ubicadas en áreas que cumplen los criterios del programa.
La propiedad debe utilizarse como residencia principal. El programa no está diseñado para viviendas vacacionales ni propiedades de inversión.
Estos son los requisitos que pueden dejarte fuera
El comprador debe cumplir determinados límites de ingresos. En el programa garantizado, el ingreso familiar generalmente no puede superar el 115% del ingreso medio de la zona, tomando en cuenta el tamaño del hogar.
Los prestamistas también suelen analizar la capacidad de pago y, como referencia, pueden exigir una relación entre deudas e ingresos cercana al 41%.
El USDA no establece un puntaje crediticio mínimo oficial, aunque un puntaje de 640 o superior puede facilitar el proceso de evaluación.
Además, pueden solicitar el programa ciudadanos estadounidenses, nacionales no ciudadanos y determinados extranjeros que cumplan la categoría migratoria establecida por las reglas federales.
El 0% de enganche no significa que la casa salga gratis
Aquí aparece uno de los detalles que los compradores deben revisar antes de solicitar esta hipoteca. No pagar enganche no elimina los demás costos de comprar una vivienda.
El préstamo garantizado contempla actualmente una tarifa inicial equivalente al 1% del monto financiado y una tarifa anual de 0.35%, distribuida entre los pagos mensuales.
También existen gastos de cierre que pueden representar aproximadamente entre 2% y 5% del precio de compra, además de impuestos inmobiliarios, seguro de vivienda y otros costos asociados a la operación.
Por eso, aunque el programa puede reducir considerablemente el dinero necesario para entrar a una casa, el comprador todavía necesita capacidad financiera para afrontar los gastos de cierre y los pagos mensuales.
La gran ventaja aparece especialmente para familias con ingresos estables pero pocos ahorros, incluidos algunos compradores primerizos. La clave está en encontrar una vivienda ubicada dentro de una zona elegible y demostrar que tanto el comprador como la propiedad cumplen las condiciones del USDA.
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