Las leyes estatales de Florida establecen un marco regulatorio bastante estricto para las asociaciones de propietarios (HOA) y los condominios.
Con las reformas de la Ley de la Cámara de Representantes (HB 913) y el requisito de realizar Estudios de Reserva de Integridad Estructural (SIRS), las comunidades que tienen tres o más pisos ahora deben cubrir el 100% de los costos de reparación de elementos críticos como techos, cimientos y sistemas eléctricos.
Además, la legislación actual prohíbe de manera categórica que los propietarios voten para omitir o reducir estas reservas.
Como resultado, hemos visto un aumento significativo en las derramas o "special assessments", con cobros que a menudo superan las decenas de miles de dólares por reunión o propietario.
Sin embargo, el propio Estatuto de Florida también ofrece opciones de financiamiento público y privado para ayudar a aliviar el impacto financiero.
Mecanismos de financiamiento comercial y diferimiento privado en Florida
Los mecanismos de financiamiento comercial y el diferimiento privado son herramientas clave para los condominios en Florida.
La División de Condominios, Tiempo Compartido y Casas Móviles (DBPR) señala que los condominios pueden acceder a opciones financieras para cubrir obras necesarias sin que los residentes tengan que hacer desembolsos inmediatos. Aquí te presento algunas de estas opciones:
Líneas de crédito bancario e hipotecas comerciales: Las juntas directivas de las HOA pueden solicitar préstamos institucionales, siempre que la mayoría de los votantes de la comunidad lo aprueben.
El banco se encarga de pagar al contratista por el proyecto de rehabilitación, y los propietarios devuelven la deuda a través de cuotas mensuales fijas que pueden extenderse entre 5 y 20 años.
Suspensión temporal del fondo de reserva: Según el Estatuto de Florida 718.112, es posible pausar las contribuciones a las reservas por hasta dos años, siempre que la junta dé su visto bueno para realizar reparaciones estructurales urgentes tras una inspección de hito.
Acuerdos de pago internos: Las asociaciones tienen la opción de crear planes de pago directos con los propietarios, lo que les permite posponer los cobros al contado.
En cuanto al apoyo financiero público y los programas gubernamentales, varios condados del sur de Florida están implementando iniciativas de asistencia directa.
Un ejemplo destacado es el programa Condominium Special Assessment Program, que ofrece créditos de hasta $50.000 con plazos de amortización de hasta 40 años para propietarios cuyos ingresos no superen el 140% del ingreso medio del área (AMI).
Además, los propietarios que enfrentan dificultades económicas o los adultos mayores pueden explorar opciones de préstamos con subsidio federal del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) o créditos del programa Property Assessed Clean Energy (PACE) para financiar mejoras específicas en envolturas de edificios, ventanas de impacto y techos energéticamente eficientes.
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