Una investigación del estudio Allcock Marcus revela que cerca de 700 edificios en el sur de Florida han sido excluidos del respaldo de Fannie Mae, la corporación federal que respalda préstamos hipotecarios.
De acuerdo con una publicación de La Nación, esta situación está generando significativas dificultades para la venta de unidades dentro de estos complejos y limitando el acceso a financiamiento para reparaciones necesarias.
Condominios en Florida: revelan lista negra de hipotecas en estos condados
La lista secreta de propiedades inelegibles ha experimentado un crecimiento exponencial desde 2023, afectando ahora a condominios en los condados de Miami-Dade, Broward y Palm Beach, impactando a miles de propietarios en medio de nuevas exigencias de seguridad estatal.
Según información a la que tuvo acceso el despacho Allcock Marcus, la base de datos confidencial de Fannie Mae ya incluye 696 condominios tan solo en el sur de Florida. Esta cifra representa casi la mitad del total de 1438 edificios inhabilitados en todo el estado.
La firma legal, que obtuvo la información a través de una fuente confidencial, confirmó que la cantidad de edificios en esta lista se ha duplicado en los últimos dos años.
La Nación detalla que los edificios pueden ser incluidos en esta lista por diversas razones, entre las que se destacan:
- Problemas financieros
- Problemas de seguros
- Falta de mantenimiento crítico
Jake Marcus, abogado del estudio Allcock Marcus, explicó que esta exclusión impone serias dificultades a los propietarios, quienes enfrentan la imposibilidad de vender sus unidades si el comprador requiere financiamiento convencional.
Además, según el letrado, las asociaciones de propietarios también encuentran obstáculos para obtener préstamos destinados a realizar reparaciones esenciales.
La existencia de esta "lista negra" agrava la situación de los condominios que ya se enfrentan a inspecciones obligatorias y la implementación de exigentes reservas financieras. Marcus describió la coyuntura actual como “la tormenta financiera perfecta para los condominios en Florida”.
El medio también destaca el aumento significativo de propiedades inhabilitadas en los principales condados de Florida entre 2023 y 2025:
- Miami-Dade: de 113 a 344 desarrollos afectados.
- Broward: de 81 a 242 desarrollos listados.
- Palm Beach: de 35 a 110 propiedades en la lista.
- Pinellas: de 51 a 82 desarrollos restringidos.
- Saint Johns: de 62 a 69 casos registrados.
- Collier: de 42 a 68 propiedades alcanzadas.
- Hillsborough: de 28 a 56 desarrollos inhabilitados.
- Lee: de 23 a 49 propiedades afectadas.
- Bay: de 34 a 47 desarrollos en la lista.
- Orange: de 20 a 40 casos documentados.
Controles y requisitos financieros
El colapso del edificio Champlain Towers South en Surfside en 2021 impulsó a Fannie Mae a implementar controles y requisitos financieros más estrictos, exigiendo cuestionarios detallados sobre la condición estructural y económica de los edificios antes de respaldar cualquier préstamo hipotecario.
Fannie Mae ha dejado de respaldar hipotecas en edificios con "reparaciones críticas" pendientes, deficiencias materiales como moho o filtraciones, mantenimiento postergado que evidencie deterioro avanzado, o aquellos que no cuenten con fondos de reserva suficientes para abordar estas reparaciones.
Entre los motivos más comunes para la exclusión se encuentran:
- Falta de fondos de reserva o seguro adecuado
- Problemas estructurales o de construcción
- Alta morosidad entre propietarios
- Exceso de unidades alquiladas
A pesar del impacto generalizado, Fannie Mae no ha publicado esta lista, lo que significa que muchos propietarios descubren la inelegibilidad de sus edificios al momento de una solicitud de financiamiento.
Asimismo, las nuevas leyes estatales aprobadas en Florida en 2023 y 2024, que imponen controles más rigurosos a edificios de tres pisos o más, han coincidido con las exclusiones de Fannie Mae. Estas leyes exigen informes de inspección y la creación de reservas para cubrir futuras reparaciones, lo que ha resultado un desafío financiero para muchos condominios que anteriormente podían evitar la constitución de estos fondos.
Los bancos, siguiendo los criterios de Fannie Mae y Freddie Mac, quienes respaldan la mayoría de las hipotecas en Estados Unidos, también están aplicando estas restricciones.
Aunque la existencia de una lista similar por parte de Freddie Mac no ha sido confirmada, la situación actual, combinada con el aumento abrupto en los costos de seguros, ha creado una situación insostenible para muchos complejos de condominios en Florida, dejando a numerosos propietarios “atrapados” sin poder afrontar los nuevos costos ni vender sus propiedades a un precio justo.
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