Con este primer artículo, damos inicio a una columna que busca orientar y ayudar a nuestros lectores a solucionar los problemas que se presentan en al ámbito inmobiliario, muy particularmente en las áreas de arrendamiento y condominios.
Consideramos apropiado iniciar con algo fundamental. Para poder entendernos, tenemos que estar hablando sobre el mismo tema, y lamentablemente no siempre es así.
Mucho se habla de “condominios”, muchos alegan conocer la ley; esto, indistintamente de la cualidad con la que hablen, es decir, si hablan como propietario, abogado, administrador u otro.
Todo el mundo quiere saber cómo se hace para destituir a la “señora Doña Bárbara que tiene toda la vida en el condominio”, como aprobamos las cuotas especiales en dólares, cómo hacemos con la morosidad, cómo puedo sancionar o multar a todo aquel que no acate las normas del condominio.
Los anteriores, son comentarios que seguramente habrán escuchado en alguna oportunidad, e incluso, usted mismo se lo está preguntando en este momento.
Para poder responder adecuadamente, hay que determinar con claridad si realmente se hace vida en un inmueble regido por la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), u otro tipo de figura jurídica.
Las dos figuras jurídicas que más tienden a confundirse con los condominios regidos por LPH son: 1. los inmuebles de la Gran Misión Vivienda Venezuela (GMVV); 2. Las Asociaciones Civiles (AC).
Cada una de estas tres figuras, tienen un tratamiento jurídico distinto.
Muchos urbanismos residenciales, calles cerradas e incluso hasta edificios individuales, en muchos casos son asociaciones civiles. Coloquialmente sus residentes se refieren a ellos como condominios, lo cual no es totalmente acertado.
Pueden existir similitudes que lleven a pensar que existe un condominio, como el hecho que exista una “Junta de Condominio”; que existen pagos distribuidos (cuota de participación) entre los residentes, en LPH estos pagos serían por alícuotas entre los copropietarios.
Estas similitudes a primera vista, pueden tener un fin similar, pero el manejo jurídico es diferente.
Bajo LPH, para bien o para mal, con la normativa vigente, usted no puede sancionar a un copropietario; mientras que, en una AC, si los estatutos lo estipulan y permiten, usted podrá hacerlo con las respectivas limitaciones de ley.
Más allá de poner multas o no permitir el uso de una determinada área, lo cual tiende a ser la sanción más común; siempre nos preguntan sí pueden prohibirle entrar a un moroso a la asamblea, e incluso prohibirle ser miembro de la junta de condominio. La respuesta, si están en un inmueble regido bajo la LPH, ¡es no!
Ahora bien, esta situación puede cambiar si estamos ante una AC; ya que es posible prohibirlo, siempre y cuando los estatutos lo permitan.
El ejemplo más común de una AC, entre otros, son los clubes privados. En estos, si usted se encuentra en estado de morosidad, es posible que no lo dejen entrar, o no lo dejen utilizar algún área en particular, un servicio, o participar en alguna actividad. Existe jurisprudencia al respecto.
En este caso, por ser una AC y estar estipulado en sus estatutos, a los cuales el miembro se adhirió al formar parte de la AC, es totalmente válido; pero en LPH, no lo es y no se pueden comparar, son dos situaciones y figuras jurídicas totalmente diferentes.
Para concluir, es importante saber diferenciar adecuadamente cuando se está ante una de estas figuras. Esto nos ayudará a poder actuar adecuadamente y aplicar correctamente la ley a cada una de las situaciones que se puedan presentar, para así obtener una solución efectiva.
Continuaremos en la próxima entregar para ampliar los conocimientos sobre tan interesante tema.
(Daniel Natale es abogado especializado en condominios e inmuebles)
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