Para vender una vivienda hay que establecer su valor, y hay dos formas de calcularlo o dos tipos de análisis.
La dueña de Asercom Inmuebles, Tania Gómez, precisó que hay dos formas de calcular el valor de una vivienda según el tipo de análisis que se realice. “Una forma es el Análisis de Mercado Comparativo (AMC), que es el método directo, y el Avalúo.
El Avalúo es un informe técnico donde además de las variables inmobiliarias, de sus medidas y características, se miden las características técnicas del suelo y las características de la construcción.
Indicó que por lo general los avalúos se hacen en centros comerciales, hoteles o edificios completos.
Comentó que a las viviendas particulares se les puede hacer el avalúo técnico para medir en qué condiciones se encuentra la vivienda, es decir, si hay filtraciones o no, si los materiales están muy deteriorados, en cuánto tiempo habría que hacer reparaciones.
Destacó que el AMC es el que más se utiliza para decirle a una persona cuánto cuesta su vivienda, y se analiza el inmueble con respecto al valor en el mercado.
“Por lo general uno revisa el documento de condominio, esa fecha es cercana a la finalización de la construcción y eso se necesita para el avalúo”, dijo.
Añadió que también se requiere saber la zonificación de la vivienda según las variables urbanas, vías de comunicación, ubicación de los servicios, y entre los más importantes está la ubicación de escuelas, colegios, universidades, de los trabajos.
En el AMC se evalúan los materiales de construcción o revestimiento, es decir, si está en obra limpia que son materiales a la vista, como ladrillos por ejemplo, que son de bajo mantenimiento, comentó.
Si no está en obra limpia, hay que pintar y frisar permanentemente. Si está en obra gris, sin ningún revestimiento, hay que colocarle pisos, tamizar paredes, pintar, colocar cocinas, piezas sanitarias; o puede estar completamente revestido o equipado.
Generalmente la gente compra en obra gris, y el mercado secundario compra el inmueble revestido. “Al ser mercado secundario, tiene varios años de uso y eso también se mide, si está en su primera remodelación, si la remodelación tiene 10 o dos años, eso le da más o menos valor al apartamento o casa”, afirmó.
Se evalúa si está ubicado en zona residencial, si tiene estacionamiento, techado o no, terrazas o patios con o sin techo. El entorno hace que el inmueble valga más o menos, no es comparable un inmueble cinco años mayor o menor que el inmueble que se mide.
“El AMC no necesariamente tiene que hacerlo un perito, puede ser una persona entrenada en la fórmula que le indica un urbanista, ingeniero o economista que lo entrene”, aseguró.
Para el avalúo si es necesario un perito valuador, con permiso para tasar, puede ser un arquitecto, ingeniero, urbanista o economista.
Precio del avalúo y del AMC
“El avalúo es muy costoso, puede costar desde $ 2.500. Mientras que el costo del AMC es más manejable para el propietario”, afirmó.
Algunas franquicias cobran hasta $120, hay peritos valuadores que cobran $ 200, hay personas que cobran $ 50, pero no menos de ese precio.
“Hay franquicias que no cobran el AMC con tal que le den el inmueble como captación para la venta”, acotó.
El avalúo es un documento técnico que se puede demorar un mes, mientras que el AMC es un informe corto que requiere investigación y redacción, se puede hacer en una semana, o un día.
Gómez indicó que el AMC es el que se usa para determinar el valor de casas o apartamentos, y no hay que legalizarlo en Registros o Notarías.
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